מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות בקניית דירה, ובמקרים רבים הוא לא ממומן במשכנתא ויוצא מההון העצמי. לכן כדאי לדעת מראש כמה תשלמו.
נקודה חשובה ל-2026: מדרגות מס הרכישה מוקפאות במסגרת חוק ההסדרים, ולא יתעדכנו לפי המדד עד ינואר 2028. כלומר, המדרגות שבטבלה למטה רלוונטיות גם לשנה הבאה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 - 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 - 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 - 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המס מחושב במדרגות: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא באותה מדרגה, ולא על כל הסכום.
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (משקיעים)
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
דוגמאות חישוב
דירה יחידה ב-2,500,000 ₪
- עד 1,978,745 ₪: אפס
- 368,295 ₪ (המדרגה השנייה) × 3.5% = 12,890 ₪
- 152,960 ₪ (מעל 2,347,040) × 5% = 7,648 ₪
- סה"כ: כ-20,538 ₪
אותה דירה כדירה נוספת
- 2,500,000 ₪ × 8% = 200,000 ₪
הפער, כמעט 180,000 ₪, מסביר למה הגדרת הדירה כ"יחידה" או "נוספת" היא אחת השאלות החשובות ביותר בעסקה.
דירה יחידה ב-1,900,000 ₪
כל המחיר מתחת למדרגה הראשונה, ולכן מס הרכישה הוא אפס.
משפרי דיור: דירה שנייה זמנית
קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה? אפשר ליהנות ממדרגות של דירה יחידה, בתנאי שמוכרים את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבע החוק (בדרך כלל 18 חודשים).
אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, רשות המסים תגבה את ההפרש למדרגות של דירה נוספת, כולל הצמדה וריבית. לכן חשוב לתכנן את לוח הזמנים של המכירה מראש, ולבנות משכנתא שמאפשרת לעבור את התקופה הזו בביטחון (למשל עם הלוואת גישור).
מתי משלמים?
- הדיווח לרשות המסים נעשה בדרך כלל תוך 30 יום מהחתימה, ע"י עורך הדין
- התשלום עצמו: תוך 60 יום מיום החתימה. איחור גורר הצמדה וריבית
למה זה קריטי לתכנון המשכנתא
הבנק מממן עד 75% משווי הדירה לדירה יחידה (70% למשפרי דיור, 50% לדירה נוספת). מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך ושמאות לא נכללים בזה.
כלומר, ההון העצמי שצריך הוא לא רק 25% ממחיר הדירה, אלא גם כל ההוצאות הנלוות. משפחות רבות מגלות את הפער הזה מאוחר מדי.
כמה הון עצמי אתם צריכים באמת? בדקו בבדיקת ההיתכנות לרכישת דירה. רוכשים דירה בהנחה או מחיר למשתכן? קראו את המדריך המלא למחיר למשתכן.
הטבות ופטורים נוספים
קיימות הקלות לקבוצות מסוימות, בהן עולים חדשים, נכים ועיוורים ונפגעי פעולות איבה. גם ירושה ומתנה בין קרובים מקבלות יחס שונה. כדאי לבדוק עם עורך הדין אם אתם זכאים להקלה כלשהי.
השורה התחתונה
מס רכישה הוא לא פרט טכני שמסדרים בסוף. הוא חלק מהתוכנית הפיננסית של העסקה, והוא משפיע ישירות על ההון העצמי ועל גובה המשכנתא.
לפני שאתם חותמים על חוזה, שלחו הודעה בוואטסאפ ונבנה יחד תוכנית מימון מלאה, כולל מס רכישה וכל ההוצאות הנלוות.
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. המדרגות נכונות לשנת 2026 לפי פרסומי רשות המסים. את חישוב המס הסופי יש לבצע מול עורך דין או באמצעות סימולטור מס הרכישה של רשות המסים.