החלום הישראלי התעדכן. אם פעם השאיפה הייתה "דירה ללא משכנתא", היום השאיפה של משפחות רבות היא להחזיק בדירה נוספת להשקעה שתייצר הכנסה פסיבית לפנסיה או עזרה לילדים. אבל איך עושים את זה כשאין מיליון שקל פנויים בחשבון הבנק? התשובה היא: מינוף.
מהו ההבדל בין דירה יחידה לדירה להשקעה?
הבנקים בישראל (בהנחיית בנק ישראל) עושים הבדלה ברורה באחוזי המימון:
- דירה יחידה: ניתן לקבל עד 75% מימון.
- משפרי דיור: ניתן לקבל עד 70% מימון.
- דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה): ניתן לקבל עד 50% מימון בלבד.
כלומר, כדי לקנות דירה להשקעה ב-1,500,000 ₪, תצטרכו להביא "מהבית" הון עצמי של 750,000 ₪. לסכום הזה רוב האנשים לא מגיעים מחסכונות שוטפים. כאן נכנס לתמונה הייעוץ שלי.
הסוד הגדול: מינוף הנכס הקיים
אם יש בבעלותכם דירה ששווה היום הרבה יותר ממה שקניתם אותה, והמשכנתא עליה נמוכה (או הסתיימה) - אתם יושבים על "בנק של כסף". ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה (עד 50% משווי הנכס הקיים בניכוי המשכנתא שנשארה) ולהשתמש בכסף הזה כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה.
מס רכישה ושיקולי כדאיות
חשוב לזכור שברכישת דירה שנייה יש לשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון (נכון ל-2024 מס הרכישה מתחיל ב-8%). כשאני בונה עבורכם תוכנית עסקית, אנחנו מכניסים לחישוב את עלות המס, עלות התיווך, השיפוץ והמדדים, כדי לוודא שהעסקה באמת משתלמת בסוף היום.
לסיכום
רכישת דירה להשקעה היא מהלך אסטרטגי מצוין, אבל היא דורשת תכנון מימוני מדויק כדי לא להיכנס ל"בור תזרימי". אל תיגשו לעסקה כזו בלי לבדוק קודם את יכולות המינוף שלכם.